二手楼市仍死寂　胶着状态难改变                                             麦国华  

本港二手楼市交投未有起色，估计第四季亦难有明显改善，最近成功易手的个案，不少均是业主愿意以低于市价出售，唯未见割价潮出现，短期二手市场料仍处于胶着状态，一手盘将继续主导大市。

中原城市领先指数10月虽然微升，终止之由10月初跌势，但基于整体投交寥寥可数，实际参考意义不大。根据美联地产的数据，10月中当周全港35个大型屋苑成交量仅26宗，较对上一周仅多2宗，是连续两周成交量不足30宗水平，乃2002年有纪录以来首次，而在35个大型屋苑中，有19个更是「捧蛋」收场，可以用「一潭死水」去形容二手楼市目前境况。

低息环境没改变 业主持货能力强

美国联储局9月议息按兵不动，在低息环境没改变之下，二手业主持货能力未受影响，同时新盘继续抢走不少准买家，导致二手市场冰封局面难以打破，而近日成功沽货的业主，都是以低于市价或银行估价出货，显示若然业主愿意扩大议价空间，其实不乏潜在买家，而且在近年楼价急升下，纵然略为减价出货，原业主利润依然可观，但绝大部分业主仍心雄，认为楼价不会大跌、息口又低，于是「企硬」。联储局将于10月底再开会议息，一般相信不会加息，留待今年最后一次会议，即12月中才正式展开加息行动，因此二手楼市未来两个月很可能继续「死寂」。

相反，今年开售的新盘普遍卖个满堂红，相信发展商只要取得预售楼花同意书，便会不断推出新货，务求在市况逆转前，以最理想价格清货，所以第四季楼市仍会由一手市场主导，发展商会继续以贴近市价、按揭优惠等措施吸客。

业主过于乐观 不明朗因素正增加

现时本港经济大环境，看似未有明显转差迹象，不过零售业可谓「有苦自己知」，而商铺业主亦已开始面对现实，旺区店铺大幅减租的报道，几乎每日充斥媒体，零售市道短期内应难以大幅反弹，亦意味明年整体经济增速或进一步放慢。

目前大多数二手楼业主，对楼市及经济前景其实是过于乐观，但不明朗因素正不断增加，当整体经济进一步转弱，不排除个别大企业出现裁员潮，甚至再有连锁企业突然结业，届时市场气氛将瞬间逆转。

楼价大跌或将成为事实

另一方面，美国一旦进入加息周期，虽然一般认为加息步伐缓慢，但本地息口除了视乎美息因素外，亦取决于市场资金流动性，若然到时基于息差或宏观经济状况改变，而有大量资金撤出本港，利率将被扯高，恐慌情绪或涌现。

万一负面消息逐步浮现，业主为求急于沽货离场，势必掀起「劈价潮」，而准买家心理上反而会采取观望态度，不敢贸然入市，至于新盘定价固然会更加进取，形成恶性循环，楼价大跌或将成为事实。

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