二手楼价续虚高 脱离经济难持续

香港楼价继续出现虚高现像，二手楼价虽然仍处于历史高位附近，但整体交投少得可怜，不排除业主最终肯面对现实，减价求售，继而拖低一手新盘售价，引发一个恶性循环。

反映二手私人住宅楼价的中原城市领先指标，最新为146.76，按周微降0.01%，跟历史高位相距不远，主要受豪宅价格上升推动，不过整体二手市场，实际上变得有价无市，9月中一周，中原地产的统计数字显示，十大屋苑成交个案仅5宗，其中有8个屋苑录得零成交，美联物业的数字则显示，十大屋苑仅6宗买卖。

二手交投量劲缩，主要因为发展商依然积极推售新盘，并以贴近同区二手楼价作为定价策略，加上提供按揭优惠，以及超长楼花期，成功吸走绝大部分二手客源，而二手楼业主眼见新盘销情理想，确信楼市仍畅旺，加上近日发展商在公开场合，继续唱好后市，心雄的二手楼业主自然不愿率先减价卖楼，形成二手楼价虚高。

但若换另一角度看，这个虚高景象实为发展商乐见，因为其新盘开价亦可受惠，不过一旦市场情绪逆转，二手楼业主届时很可能争相割价求售，引致一手楼定价更进取，二手业主为求套现，再扩大议价空间，导致恶性循环，楼市转势便一触即发。

美国联储局9月议息，无论加息与否，美息逐步回升的阴霾，未来数年将挥之不去，虽然这个负面心理因素应早已被消化，但万一市场气氛转差，到时供楼利息负担增加的潜在风险，势必被倍数放大。

值得留意的是本地零售市道转弱，已是不争的事实，连核心区铜锣湾罗素街铺王，亦要劈价才能租出，而近日零售店铺租客提早退租，或业主大幅降价出租的消息不断充斥市场，虽然减租是业主面对现实的表现，减价后的租金亦绝非便宜，但正好反映零售业不景气的事实，首当其冲当然是珠宝首饰行业，个别珠宝企业已多次下调员工佣金上限，从业员即使销售达标，薪酬跟以往亦已大幅缩水，消费能力及意欲均下跌，而零售行业转差亦势必拖低整体经济增长速度。 

当经济减速，失业率向上，整体物价包括资产价格下跌，是可以预见的结果。现时楼价虚高，已跟经济状况背道而驰，楼市已高处不胜寒的境地，稍有负面消息浮面，很可能瞬即步入转角市。

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